高层住宅，正在变成中国城市的下一个大麻烦

台风季一到，朋友圈就热闹。住高层的朋友，半夜发来消息，说楼在晃，窗户咣咣响，水停了电也停了。 这种时候，谁还顾得上欣赏什么城市夜景。花几百万买来的高楼，一场大风就把老底掀了个遍。 我们不禁要问一句，这些密密麻麻的塔楼，会不会成为中国城市下一个甩不掉的包袱。 先看眼前。风一刮，高层的短板全冒头。外墙保温脱落，飘窗玻璃裂纹，空调外机在半空乱晃。楼道停电，水泵罢工。住三十几层的人，那一夜跟坐过山车差不多。风过去了，日子接着过。可这些细节，像一根根针，扎在心里。 高层住宅这种东西，本来就不是奔着住得舒服去的。它是被土地价格顶出来的产物。开发商要利润，地方要地价，购房者要上车。 三方各打各的算盘。真论居住体验，业内公认最舒服的还是六到八层的多层洋房。我们掰开算笔账。 一块一万平米的地，容积率1.5，只能盖一万五千平米的房子，一百来套顶天。容积率一放到5.0，同样这块地能塞五万平米，套数直接翻三四倍。 土地成本几乎没动，能卖的房子多了一大截。搁谁当老板，都会往高了盖。这套逻辑玩了二十多年。 住建部近几年出台了新规，要求县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。 一二线城市对100米以上建筑严格执行超限高层抗震设防审批，严格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上超高层建筑。 案例最扎眼的是武汉。业内统计口径下，武汉的超高层住宅小区数量在1500个上下，全国仅次于重庆，差不多是北京同类小区的十倍。你从长江边朝北望，密密麻麻全是三十几层的塔楼，一根挨一根。 晚上灯亮起来确实壮观。白天住进去，滋味就不一样了。身边有朋友住38层。去年夏天遇上一次大风，他说整栋楼都在轻轻晃，杯子里的水一圈圈荡。设计师叫这个＂应力摆动＂，属于安全范围内的正常反应。 可你半夜躺床上感受一下，那种漂在半空的失重感，胆子小的人真睡不着。早晚高峰等电梯要小半小时。 25层以上水压常年不稳，冲个凉都得错峰。更让人心里发凉的，是时间这把刀。国家规范给住宅的设计使用年限一般是50年。 可真到二十年前后，很多配件就集中报废。人会老，楼也会老。等楼里的年轻人一批批搬走，剩下的老人扛不动养护开销时，麻烦才刚开个头。 这话可不是吓唬人。隔壁法国已经把这条路完完整整走过一遍。上世纪五六十年代的法国，跟今天的我们有几分像。 战后城市要迅速安置大量工人和北非移民。政府在巴黎周边郊区批量兴建高层公租房。造价低，速度快，样子还挺现代。当年能分到一套算体面。可到了八九十年代，剧本开始翻转。 这里得纠一个常见误解。巴黎的富人从来没搬去郊区。他们一直守在市中心那几个老富人区。反倒是穷人和新移民，被一层层挤到外圈的高层小区。 北郊塞纳-圣但尼省，也就是93省，就是这样一步步滑成治安黑区的。拉库尔讷夫那片叫＂4000户＂的巨型高层区，是这个过程里最经典的样本。 剧本走的是这套路子。稍微有点能力的家庭先搬走。物业费收不齐，公共区域一年比一年差。 治安随之下滑，愿意留下的人越来越少。最后整个片区被贴上＂外人不敢进＂的标签。2005年那场席卷法国的城郊骚乱，震中就在这一带。 学者管这个过程叫＂阶层过滤＂。翻成大白话——能走的都走了。法国人后来怎么办？修不动了，干脆炸。 回到我们自己。未来二三十年，中国的高层住宅大概率要连撞四道坎。头一道就是电梯老化。行业调研显示，一线城市高层住宅电梯年均故障超过五次的情况相当普遍。 房龄过十五年的楼栋，靠单梯苦撑的案例已经不新鲜。换一部新电梯，三十万起步。一栋超高层至少四部电梯。 这钱谁掏？让业主AA？住一楼的大爷一年到头都不坐电梯，凭什么跟32楼的年轻夫妇平摊？ 光这一条，业主群里就能吵上小半年。想让物业垫？物业费一涨就有一半人跳脚。 想动公维金？这就撞上第二道坎。买房时交的维修基金，听着不少。其实全楼几百户共用一个资金池。楼龄越大失血越快。等到基金见底，就得业主重新集资。 可总有那么几户，房子空置、正在挂牌，或者常年出租。人家一句＂我不同意＂，几百万的大修方案立马卡壳。这在全国许多老小区，眼下就正在上演。 第三道坎是拆迁。以前老破小遇上拆迁像中彩票。 这个逻辑到了高层就不灵了。前面算过账，容积率拉到3.0、5.0的三十几层塔楼，开发商想拆了重建，至少得盖到六七十层才有得赚。 城市限高摆在那里。就算能盖，两百米高的居住空间，谁敢让家人天天住？没有开发商愿意接这个盘。 第四道坎是贬值。这一坎已经开始显现。有位地产观察者用了一句挺贴切的话，叫＂住在云端，困在深谷＂。 一批高位入手超高层的业主，如今房子挂了大半年，看房的都寥寥。房龄过十五年之后，高密度高层的成交价开始明显跑输低密度多层小区。 同一片区均价能差出15%到20%。而且很多都是有价无市。四道坎叠在一起，中国城市下一个大麻烦的轮廓就清晰了。 话也不能讲绝。位置好、学区扎实、密度合理、物业靠谱的次新高层，扛风险的本事还在。 真正让人揪心的，是那些远郊、超高密度、物业稀烂的项目。眼下已经在往负资产方向滑，台风终会散去。 可高层这道题，摆在中国城市面前的时间还很长。

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